Измами с наеми: как да проверите дали хазяинът е истински (2026)

Кратък отговор

За да избегнете измами с наеми, никога не плащайте депозит, капаро или такса за кандидатстване, преди да сте видели имота отвътре и да сте подписали договор. Потвърдете собственика в Имотния регистър (България), в окръжните имотни регистри (САЩ) или в регистъра на HM Land Registry (Великобритания, £7), проверете агенцията, направете обратно търсене на снимките от обявата и потърсете адреса за дублирани обяви. Плащайте с карта или банков превод по сметка на името на хазяина или агенцията, никога с паричен превод, ваучер или крипто.

Ключови числа

65 млн. доларазагубени заради измами с наеми в САЩ от януари 2020 г. до юни 2025 г., в близо 65 000 сигнала, с медианна загуба от 1000 долараFTC Data Spotlight, декември 2025 г.
275,1 млн. доларазагубени заради измами с недвижими имоти, докладвани на ФБР през 2025 г., в 12 368 сигналаFBI IC3 2025 Internet Crime Report
£4,2 млн.загубени заради измами с наеми във Великобритания през 2023 г., със средна загуба от £1720 на жертва, според данни на Action Fraud, цитирани от Which?Which?, септември 2024 г.

Намерили сте мястото: точния квартал, точната цена, хубави снимки, хазяин, който отговаря за минути. После идва молбата. Изпратете депозит, за да ви го запазим, огледът ще е после, аз съм в чужбина, ключовете ще ви бъдат изпратени. Измамите с наеми работят, защото пазарът е тесен, а страхът да изпуснете хубаво жилище е истински.

FTC е отчела близо 65 000 сигнала за измами с наеми и около 65 млн. долара загуби от януари 2020 г. до юни 2025 г., с медианна загуба от 1000 долара; през годината до юни 2025 г. около половината от жертвите казват, че всичко е започнало с фалшива обява във Facebook, а хората на възраст от 18 до 29 години са три пъти по-склонни от другите възрастни да загубят пари. ФБР е регистрирало загуби от 275,1 млн. долара от измами с недвижими имоти през 2025 г. Това ръководство е за наемателя: как да проверите дали хазяинът или агентът е истински, преди да се движат каквито и да е пари.

Как работят измамите с наеми?

Почти всяка измама с наем следва един от шест сценария и всички завършват по един и същи начин: плащате, преди да сте видели имота отвътре или да сте подписали каквото и да е.

Отвлечената обява. Според FTC измамниците „превземат истински обяви за наем и ги правят свои“: копират снимките и описанието от истинска обява (често на имот за продажба), слагат своите данни за контакт и я публикуват отново с по-нисък наем.
Призрачният наем. Имот, който не се дава под наем или не съществува, използван за събиране на такси за кандидатстване, депозити или първия наем.
Отсъстващият хазяин. „В чужбина съм по работа.“ Не можете да огледате, но можете да платите депозит и ключовете ще ви бъдат изпратени по пощата или ще получите код за кутия с ключ за „самостоятелен оглед“.
Фалшивият или откраднат агент. Името и логото на истинска агенция, понякога и името на истински служител, но с различен телефон и банкова сметка.
Неразрешеното преотдаване. Наемател или гост за кратък престой ви развежда из жилище, което не контролира, взима депозита ви и изчезва.
Събиране на такси и данни. Фалшиви формуляри за кандидатстване, които искат ЕГН или осигурителен номер, снимка на личната карта или шофьорската книжка и фишове за заплата, и регистрации за „кредитна проверка за 1 долар“, които се превръщат в периодични плащания. Страницата на FTC за измамите с обяви за наем описва всички тях.

„В момента съм в чужбина с фирмата, така че не мога да ви покажа къщата лично. Ако сте сериозни, изпратете днес депозита и първия наем по Revolut и моят агент ще ви изпрати ключовете и договора.“

„Имаме голям интерес. Капаро от 300 евро ви запазва час за оглед и се приспада от първия наем. Връща се изцяло, ако се откажете.“

Кои са признаците, че обявата за наем е фалшива?

Фалшивата обява е евтина за района, идва с натиск и води до искане на пари преди оглед. Всяко едно от тези неща е причина да забавите темпото; две заедно са причина да се откажете.

Наем, доста под този на подобни жилища наблизо. FTC: „Ако наемът е много по-евтин от повечето наеми в района, това може да е признак на измама.“
Натиск да решите днес, да платите капаро или да „запазите“ мястото преди някой друг.
Същият имот е обявен за продажба или се появява другаде с различна цена или име за контакт.
Хазяинът не може да се срещне с вас или да ви покаже имота отвътре и предлага видеооглед или кутия с ключ.
Искано плащане с паричен превод, ваучер, крипто или по лична сметка, чието име не съвпада с хазяина или агенцията. Which? го казва просто: „уверете се, че името на получателя съвпада с името на фирмата или хазяина, с когото мислите, че имате работа.“
Искане на ЕГН, осигурителен номер, снимка на документ за самоличност или екранна снимка на кредитен рейтинг, преди да сте видели имота.
Снимки, които се появяват другаде. Направете обратно търсене на две или три от тях; ръководството ни как да направите обратно търсене на снимка показва как на всяко устройство.
Няма офис, сайт или държавен регистър, до който да проследите контакта.

Ако обявата е във Facebook Marketplace, OLX или подобен сайт, общите проверки от ръководството ни за измамите с продавачи в онлайн пазарите също важат.

Как да проверя кой е собственикът на имота?

Потърсете адреса в публичния имотен регистър за района и сравнете името на собственика с човека, който иска парите ви. В България това е Имотният регистър, в САЩ окръжен регистър, а в Англия и Уелс HM Land Registry.

САЩ: сайтовете на окръжните оценители и регистратори. Повечето окръзи позволяват безплатно търсене по адрес. Maricopa County Assessor (Финикс) позволява търсене на имоти по име на собственик или по адрес. Harris Central Appraisal District (Хюстън) има търсене по адрес, чиито резултати включват имената на собствениците. Някои сайтове на оценители показват имота, но не и собственика: страниците за имоти на Cook County (Чикаго) дават адреса, класа и данъчната оценка без име, така че там бихте използвали записите на окръжния регистратор или ковчежник. Собственото ръководство на Zillow за измамите казва същото: „местната служба на оценителя или окръжният секретар могат да предоставят записи за имота, за да проверите собствеността.“

Великобритания: HM Land Registry. За имот в Англия или Уелс потърсете в регистъра на GOV.UK по адрес и купете title register за £7 (онлайн копие). Той показва името на собственика, платената цена, когато е налична, и дали има ипотека. Онлайн копието не може да се използва като доказателство в съда, но е всичко, от което имате нужда, за да сравните имената. Ако собственикът е фирма, проверете ръководителите ѝ в Companies House; ръководството ни как да проверите дали една фирма е истинска описва как.

България и ЕС. Всяка държава има имотен регистър, но публичният достъп е различен. В България Имотният регистър се води от Агенцията по вписванията и справки могат да се правят през портала ѝ на portal.registryagency.bg; поискайте и от хазяина копие от нотариалния акт за имота и сравнете имената. В другите държави поискайте от хазяина скорошно извлечение от регистъра и разчитайте повече на проверките на агента по-долу и на огледа на място.

Съвпадащото име на собственика не е краят на проверката. Измамниците четат същите регистри и използват името на истинския собственик. Съчетайте записа с документ за самоличност, показан ви лично в имота, и с име на получателя на плащането, което съвпада.

Как да проверя дали хазяинът или агентът е истински?

Проверете дали човекът е истински и свързан с имота, после проверете дали агентът е лицензиран или регистриран. Поискайте рано пълното име: истинският хазяин го дава без колебание, а FTC съветва да потърсите името на собственика или фирмата заедно с „оплакване“, „мнения“ или „измама“ и да потърсите адреса заедно с името на собственика, за да видите дали се появява под различни имена.

Общо търсене в Search A-Z по името, което хазяинът или агентът ви е дал, показва дали то принадлежи на истински човек с откриваема следа: настояща работа и фирма, професионален опит, публични социални и професионални профили, новини и споменавания от търсене в интернет в реално време и евентуални публични предупреждения за измами. Добавете телефона и имейла, които използва, и докладът ще покаже дали всеки от тях е истински, какъв е видът на телефонната линия (мобилна, стационарна или интернет/VoIP) и рискът от измама. Американските търсения могат да включват адреси и телефони от публични регистри, така че да видите дали човекът изобщо има връзка с града. Търсенето няма да ви каже кой притежава имота; за това са публичните регистри по-горе. Човекът никога не разбира, че сте търсили, а ако докладът не открие никого с това име, ви казва това. Едно ограничение, казано направо: ако сте хазяин и проверявате наемател, не можете да използвате Search A-Z за това. Проверката на наематели е потребителска справка съгласно американския Fair Credit Reporting Act, която според FTC изисква услуга за проверка, съобразена с FCRA, съгласието на кандидата и конкретни уведомления.

Агенти и управители на имоти в САЩ. Агентите на недвижими имоти се лицензират от щата. Поискайте номера на лиценза и го проверете в търсачката на щатската комисия: търсенето DRE Public License Information в Калифорния (по име или номер на лиценз; самата DRE предупреждава, че нелицензирани лица злоупотребяват с имената на лицензирани) и TREC License Holder Search в Тексас са типични примери. После се обадете на брокерската фирма на номера от собствения ѝ сайт и попитайте дали този агент работи там и дали отговаря за този адрес.

Агенции за наеми във Великобритания. По закон всеки агент за продажби и наеми трябва да членува в одобрена от правителството схема за разрешаване на спорове, The Property Ombudsman или Property Redress Scheme, а агентите за наеми в Англия трябва да имат и Client Money Protection, според ръководството на Propertymark за логата на агентите. Проверете агента в Property Agent Checker на National Trading Standards. Членството в Propertymark е доброволно; проверете го в търсачката „find an expert“ на самата Propertymark, защото логата могат да се копират. Which? добавя: обадете се или посетете седалището на агенцията, за да потвърдите, че човекът и обявата са нейни.

България и ЕС. Много държави лицензират или регистрират агентите за недвижими имоти на национално ниво; поискайте регистрационния номер и го проверете в националния орган. В България проверете агенцията по име или ЕИК в Търговския регистър на същия портал на Агенцията по вписванията, обадете се в офиса ѝ на номера от официалния ѝ сайт и потвърдете, че обявата и агентът са нейни. При спор с агенция в друга държава от ЕС Мрежата на европейските потребителски центрове помага безплатно.

Как да платя депозит за наем безопасно?

Плащайте само след като сте видели имота отвътре и двамата сте подписали договора за наем, по начин, който посочва получателя и може да бъде проследен. Правилото на FTC е категорично: „Паричният превод, изпращането на ваучери или плащането с криптовалута са същото като изпращането на пари в брой.“

Първо направете оглед лично или изпратете човек, на когото имате доверие. Which?: „Не трябва да се дават пари и да се подписват договори, докато не сте видели имота лично.“
Вземете договора, прочетете го и го подпишете от двете страни, преди да платите депозит или първи наем.
Плащайте с карта, банков превод или през портала за плащане на хазяина по сметка на името на хазяина или агенцията и пазете документа за плащане. Zillow препоръчва проследими начини като ACH преводи, карти или портала на хазяина и казва никога да не използвате паричен превод, крипто или ваучери.
Великобритания: хазяинът или агентът трябва да внесе депозита ви в одобрена от правителството схема до 30 дни след получаването му, а ръководството на GOV.UK за защита на депозитите посочва трите схеми в Англия и Уелс: Deposit Protection Service, MyDeposits и Tenancy Deposit Scheme. Шотландия и Северна Ирландия имат собствени схеми. От 1 май 2026 г. повечето нови наеми в Англия са assured periodic tenancies, за които важи същото изискване за защита. Попитайте коя схема ще държи депозита ви, преди да платите.
САЩ: правилата за депозитите се определят от щатските, а понякога и от градските закони. Попитайте къде ще се държи депозитът и го впишете в договора.
България: впишете в договора за наем размера на депозита, срока и условията за връщането му и плащайте по банков път, за да имате доказателство.

Какво да попитам хазяина, преди да платя?

Задайте пет въпроса, писмено, и преценявайте отговорите толкова, колкото и думите. Истинският хазяин или агент е чувал всеки от тях и преди.

„Може ли да се видим в имота в четвъртък вечерта? Искам да го видя отвътре, преди да кандидатствам.“

„На чие име е имотът? Ще го проверя в Имотния регистър / окръжните записи / Land Registry, преди да платя каквото и да е.“

„От коя агенция сте, какъв е ЕИК на агенцията (или номерът на лиценза ви в САЩ, или схемата за спорове във Великобритания) и мога ли да се обадя в офиса, за да потвърдя?“

„Моля, първо изпратете договора. Ще платя депозита, когато и двамата сме подписали и имам ключовете.“

„По коя сметка ще отиде депозитът и на чие име е тя?“ (Във Великобритания: „В коя схема за депозити ще го регистрирате?“)

Отговори, с които разговорът приключва: собственикът е в чужбина „на мисия“ или „на платформа“, ключовете ще бъдат изпратени, след като парите пристигнат, капарото се връща, но трябва да се плати днес, сметката е на името на братовчед „по данъчни причини“ или трябва да попълните формуляр с ЕГН и снимка на личната си карта, преди да можете да видите жилището.

Какво да направя, ако вече съм платил на измамник с наем?

Веднага се обадете на банката си, издателя на картата или приложението за плащане и поискайте плащането да бъде отзовано или замразено, после докладвайте обявата и измамата. Ръководството ни как да си върнете парите след измама съдържа точните стъпки и срокове за всеки начин на плащане.

Направете екранни снимки на обявата, профила, съобщенията и данните за плащане, преди да бъдат изтрити.
Докладвайте обявата на сайта, който я е публикувал. Zillow, Facebook, Craigslist и повечето сайтове за обяви имат опция за сигнал в самата обява.
България: подайте сигнал до ГДБОП, дирекция „Киберпрестъпност“, през cybercrime.bg или в най-близкото районно управление на полицията.
САЩ: подайте сигнал на ReportFraud.ftc.gov, в местната полиция, на щатския главен прокурор (и трите са съвет на FTC) и на ic3.gov, ако сте платили с банков превод.
Великобритания: подайте сигнал в Report Fraud онлайн или на 0300 123 2040 (Police Scotland на 101 в Шотландия). Ако сте платили с банков превод, банката ви в повечето случаи трябва да ви обезщети по задължителните британски правила за APP измами.
Останалата част от ЕС: подайте сигнал в националната полиция; Европол изброява сайта за сигнали на всяка държава.

Ако собственият ви дом се е появил в обява за наем без ваше разрешение, веднага докладвайте обявата на платформата и сложете бележка на вратата, защото измамникът може да изпраща хора на „самостоятелен оглед“.

Накратко

Измамите с наеми имат нужда от едно нещо от вас: пари, преди да сте видели имота отвътре и да сте подписали. Потвърдете собственика в Имотния регистър, окръжните записи или Land Registry, проверете агенцията, лиценза или схемата за спорове, проверете името и номера на човека и плащайте по проследим начин по сметка на правилното име. Ако хазяинът не може да ви посрещне на вратата, той не е вашият хазяин.

Често задавани въпроси

Как да разбера дали хазяинът е истински?

Поискайте пълното му име и документ за самоличност, срещнете се в имота и го вижте отвътре и проверете името на собственика в Имотния регистър (България), в окръжните имотни записи (САЩ) или в title register на HM Land Registry (Великобритания). Потърсете името му заедно с „измама“ или „мнения“ и проверете дали телефонът му е истински мобилен или стационарен, а не интернет номер. Истинският хазяин ви дава подписан договор, преди да вземе депозит.

Как да разбера кой е собственикът на имот под наем?

В България направете справка в Имотния регистър на Агенцията по вписванията (portal.registryagency.bg) и поискайте от хазяина копие от нотариалния акт. В САЩ потърсете адреса на сайта на окръжния оценител или регистратор; много от тях, като Maricopa County и Harris County, показват безплатно името на собственика. В Англия и Уелс потърсете в HM Land Registry на GOV.UK и купете title register за £7. В голяма част от ЕС достъпът до имотните регистри е ограничен, така че поискайте извлечение от регистъра и разчитайте на проверките на агента.

Нормално ли е да платя депозит или капаро преди оглед?

Не. И FTC, и Which? казват да не плащате нищо, преди да сте видели имота лично и да сте подписали договор. „Връщаемо капаро“, поискано преди оглед, е един от най-честите сценарии при измамите с наеми.

Безопасно ли е да платя депозит за наем с банков превод или Zelle?

Само по сметка на името на хазяина или агенцията, след като сте огледали и подписали. Във Великобритания банковите преводи към измамник обикновено се възстановяват по задължителните правила за APP измами. В САЩ плащане със Zelle или паричен превод, което сте направили сами, трудно се възстановява, така че кредитна карта или порталът на хазяина са по-безопасни, когато са възможни. В България плащайте по банков път, за да имате доказателство. Никога не плащайте с паричен превод, ваучер или крипто.

Как да проверя агенция за наеми във Великобритания?

Всеки агент трябва да членува в схема за разрешаване на спорове (The Property Ombudsman или Property Redress Scheme), а агентите за наеми в Англия трябва да имат Client Money Protection. Потърсете агента в Property Agent Checker на National Trading Standards, проверете членството в Propertymark на собствения ѝ сайт и се обадете в седалището на агенцията, за да потвърдите, че обявата е нейна.

Може ли хазяин да използва Search A-Z за проверка на наематели?

Не. Проверката на наематели е потребителска справка съгласно американския Fair Credit Reporting Act, която изисква услуга за проверка, съобразена с FCRA, съгласието на кандидата и конкретни уведомления. Search A-Z е за наемателя, който проверява дали хазяинът или агентът е истински човек, а не за хазяи, които проверяват кандидати.

По-безопасни ли са обявите за наем в Zillow или Facebook Marketplace?

Не непременно. Измамниците копират истински обяви във всяка платформа; FTC установява, че около половината от жертвите на измами с наеми през годината до юни 2025 г. казват, че измамата е започнала с фалшива обява във Facebook. Прилагайте едни и същи проверки навсякъде: потвърдете собственика, огледайте лично, първо подпишете, плащайте проследимо и докладвайте всяка обява, която не минава проверката.

Източници

Данните са последните, публикувани от всеки източник към момента на обновяване на ръководството. Съобщените загуби от измами са долна граница: повечето измами никога не се съобщават.

Измами с наеми: как да проверите дали хазяинът или агентът е истински, преди да платите депозит